Konut projeleri için Google Ads kampanyası, aramaların taşıdığı niyete göre ayrılan katmanlarla kurulur. Proje adı, konum ile konut, daire tipi, fiyat ve ödeme, yeni proje ve rakip karşılaştırma aramaları ayrı kampanyalarda yönetilir. Her katman reklamın vaat ettiği daire tipiyle açılan bir sayfaya gider, teklifler ham forma değil nitelikli talebe göre verilir ve CRM’deki görüşme bilgisi Google’a geri gönderilir. Satılık daire gibi genel aramalar hacim getirir ama niyeti belirsizdir, bu yüzden düşük teklifle ve kontrollü bütçeyle tutulur.
Google, konut alıcısının aktif olarak aradığı anı yakalar ve çoğu projede en verimli nitelikli talep kaynağıdır. Yayımladığım konut projesi vaka analizinde 19. ayda reklam bütçesinin yüzde 60’ı, yani 92.160 TL Google’a ayrılmıştı. Bu yazıda o hesabın nasıl kurulduğunu, hangi aramaların neden ayrıldığını ve hangi ölçüyle yönetildiğini anlatıyorum.
Konut alıcısı karar yolculuğunun büyük kısmında Google’a döner. Bölgedeki yeni projeleri arar, belirli bir daire tipine bakar, duyduğu proje adını aratır, fiyat ve ödeme planı sorar. Google bu aramaların her birinde farklı bir niyeti yakalar. Instagram ve Facebook henüz aramayan kişiye ulaşırken Google karar vermeye yakın kişiyi bulur.
Bu yüzden Google hesabının kalitesi doğrudan satış ofisine gelen alıcı sayısını belirler. Ama tek başına çok arama getirmek yetmez. Arama terimi daire tipini ve bütçeyi ne kadar net taşıyorsa, o aramadan gelen kişi o kadar nitelikli olur. Kampanya yapısı bu farkı ayırmak için kurulur.
Vakadaki projede arama kampanyaları altı katmana ayrıldı. Her katmanın aramada taşıdığı niyet, gideceği sayfa ve yönetim biçimi farklıydı.
| Katman | Arama örneği | Gideceği sayfa | Yönetim biçimi |
|---|---|---|---|
| Proje adı | Projenin adı, projenin adı ile fiyat ya da satış ofisi | Proje ana sayfası | Ayrı kampanya, ek katkısı test edilir |
| Konum ile konut | İlçe adı ile yeni konut, ilçe adı ile satılık daire projeleri | Konum ve proje sayfası | Ana bütçe katmanlarından biri |
| Daire tipi | İlçe adı ile 2+1 satılık daire, 3+1 yeni konut | Daire tipine göre sayfa | Stoğa göre açılıp kapanır |
| Fiyat ve ödeme | Taksitli konut, peşinatsız daire, ödeme planlı yeni konut | Ödeme planı bölümü | Bütçe aralığı sorusu mutlaka formda |
| Yeni proje | Yeni konut projeleri, sıfır daire projeleri | Proje ana sayfası | Konuma göre daraltılır |
| Rakip karşılaştırma | Rakip proje adları | Karşılaştırma bilgisi olan sayfa | Sınırlı test bütçesi |
Bu ayrımın değeri sonuçların ayrı okunabilmesinde. Proje adı aramaları neredeyse her zaman en ucuz ve en nitelikli talebi getirir, ama bu kişilerin büyük kısmı reklam olmadan da gelebilirdi. Konum ve daire tipi aramaları ise yeni alıcı getirir. İkisi aynı kampanyada toplandığında hesap olduğundan başarılı görünür ve bütçe yanlış yere akar.
Genel aramalar yüksek hacim getirir ama bölge, bütçe ve daire tipi belirsizdir. Vakadaki projede bu aramalar düşük teklifle ve kontrollü bütçeyle tutuldu, ana bütçe konum, daire tipi ve proje niyeti taşıyan aramalara verildi. Genel aramaları tamamen kapatmak da doğru değil, çünkü bazı alıcılar aramaya geniş başlar. Ama onları ana bütçe kalemi yapmak ucuz başvuruyu çoğaltır.
Bu katmanda negatif kelime listesi hayati önemde. Kiralık, ikinci el, ilan portalı adları, iş ilanı, kredi faizi hesaplama, emlak vergisi, tapu harcı gibi bilgi ya da başka niyet taşıyan aramalar hariç tutulmalı. Arama terimleri raporu her hafta okunmalı ve listeye eklenmeli.
Nitelikli talebe ve gerçekleşen görüşmeye göre. Ham başvuru maliyetine göre verilen kelime kararları hesabı yanlış yöne götürür. Vakadaki projede iki kelimenin karşılaştırması bunu açıkça gösteriyor.
| Kelime | Başvuru | Başvuru maliyeti | Nitelikli talep | Satış fırsatı |
|---|---|---|---|---|
| A | 40 | 250 TL | 2 | 0 |
| B | 18 | 480 TL | 8 | 3 |
Eski model A kelimesini kazanan sayardı, çünkü başvuru maliyeti neredeyse yarısıydı. Ama A kelimesinde nitelikli talep başına maliyet yaklaşık 5.000 TL’ydi, B kelimesinde yaklaşık 1.080 TL. Yeni modelde bütçe B’ye gitti. Bu kararı vermek için tek gereken şey CRM’deki nitelikli talep bilgisinin kampanya ve kelime düzeyinde reklam verisiyle birleştirilmesiydi. Ucuz başvurunun bu tuzağını konut reklamlarında ucuz başvuru yazısında ayrıntılı anlattım.
Konut aramasında reklam metninin görevi tıklama toplamak değil, doğru kişiyi tıklatmaktır. Bu yüzden metin karar bilgisini baştan verir.
Site bağlantıları daire tiplerine, ödeme planına ve satış ofisi randevusuna gitmeli. Konum bilgisi satış ofisini haritada gösterir, arama bilgisi de telefonla konuşmak isteyen alıcıyı yakalar. Telefonla gelen talebin de kaynağıyla kaydedilmesi gerekir. Reklam metnindeki vaatler sözleşmeyle ve gerçek durumla birebir uyuşmalı.
Reklamın vaat ettiği daire tipiyle açılan sayfaya. Vakadaki projede 2+1 aramasıyla gelen kişiye ilk ekranda 2+1 kat planı, 2+1 başlangıç fiyatı, ödeme planı ve uygun daireler gösterildi. 3+1 reklamından gelen kişiye 1+1 kampanyası anlatılmadı. Sayfaya gelen trafik 19 ayda yüzde 7 artarken sayfanın dönüşüm oranı yüzde 2,5’ten yüzde 4’e çıktı. Sayfada hangi bilgilerin bulunması gerektiğini konut projesi landing sayfası yazısında anlattım.
Google’ın teklif sistemi kendisine verilen dönüşüme göre öğrenir. Ham formu ana dönüşüm yaparsanız ham form bulmayı öğrenir. Bu yüzden ana dönüşüm nitelikli talep olmalı ve CRM’den Google’a geri gönderilmeli. Form gönderimi ikincil dönüşüm olarak izlenir ama teklif kararına girmez.
| Aşama | Google’daki rolü | İç değer |
|---|---|---|
| Form gönderimi | İkincil dönüşüm, yalnızca izlenir | 1 |
| Nitelikli talep | Ana dönüşüm | 5 |
| Gerçekleşen görüşme | Ana dönüşüm, değeriyle | 15 |
| Satış fırsatı | Ana dönüşüm, değeriyle | 40 |
| Rezervasyon | Ana dönüşüm, değeriyle | 100 |
Vakadaki projede bu değerler CRM aşamalarından Google’a geri gönderildi ve platform ucuz telefon numarası bulmaktan satış fırsatına benzeyen kişiyi bulmaya geçti. Teklif stratejisi de buna göre ilerler. Başlangıçta yeterli nitelikli talep birikene kadar dönüşümleri artırmaya yönelik bir strateji kullanılır, aşama değerleri düzenli geldiğinde değere göre teklife geçilir. Yeterli veri olmadan çok düşük hedef maliyet koymak kampanyayı boğar. Teklif stratejilerinin genel mantığını teklif stratejileri yazısında anlattım. CRM ile Google arasındaki bağlantının teknik kurulumunu ise gayrimenkul CRM’inin reklam verisiyle birleştirilmesi yazısında anlattım.
Konut alıcısı her zaman projenin çevresinde yaşamaz. Şehrin başka bir ilçesinden taşınmak isteyen aile, başka şehirden yatırım yapan kişi ya da yurt dışında yaşayan alıcı aynı projeyi arayabilir. Bu yüzden konum hedeflemesi iki katmanda düşünülür.
Yurt dışındaki alıcıyı hedefleyen kampanyalarda ek kurallar var. Google, ABD ve Kanada’da konut reklamlarında yaş, cinsiyet, ebeveynlik durumu, medeni durum ve posta koduyla hedeflemeye izin vermiyor. Bu bilgi Ekim 2026 itibarıyla güncel, kuralları her kampanyadan önce yeniden kontrol etmek gerekiyor.
Projenin adını arayan kişi projeyi zaten duymuştur. Bu aramalarda ilan portalları, emlak danışmanları ve bazen rakip projeler reklam verir ya da organik sonuçlarda öne çıkar. Proje adı kampanyası bu aramayı sahiplenir, doğru fiyat ve doğru satış ofisi bilgisini verir.
Ama bu kampanyanın sonuçları ayrı okunmalı. Proje adı aramalarında maliyet düşük, nitelikli talep oranı yüksektir ve hesabın toplam sonucunu güzelleştirir. Bütçe kararlarında bu kampanya diğerleriyle aynı terazide tartılmaz. Ek katkısı da zaman zaman test edilir. Marka aramalarının neden ayrı yönetilmesi gerektiğini marka aramaları yazısında anlattım.
Arama kampanyaları oturduktan ve nitelikli talep ölçümü kabul edildikten sonra. Performance Max Google’ın bütün yüzeylerinde reklam gösterir ve verdiğiniz sinyalden öğrenir, sinyal hazır değilse ucuz başvuruyu çoğaltır. Ne zaman ve nasıl açılacağını konut projelerinde Performance Max yazısında anlatıyorum. Demand Gen ise YouTube, Discover, Gmail ve görüntülü reklam ağında aramayan ama fikir edinen kişiye ulaşır. Konutta rolünü Discover ve YouTube ile konut kararını desteklemek üzerine yazdığım yazıda bulabilirsiniz.
Bu kontroller hesabın her hafta biraz daha doğru kişiyi bulmasını sağlar. Hedeflediğiniz satış için gereken talep ve bütçeyi satış hedefi hesaplayıcısında görebilir, bütçenin kanallara dağılımını konut projesi reklam bütçesi yazısında okuyabilirsiniz.
İlk iki hafta hesabı değiştirmeden denetliyorum. Kampanya ve kelime bazında ham başvuru, nitelikli talep ve görüşme maliyetini tek tabloya koyuyorum. Ardından kampanyaları altı katmana ayırıyor, her katmanı kendi sayfasına bağlıyor ve nitelikli talebi ana dönüşüm yapıyorum. Bütçe her hafta görüşme getiren katmana kayıyor. Nasıl çalıştığımı gayrimenkul dijital pazarlama sayfasında, Google hesap yönetiminin genel çerçevesini Google Ads yönetimi sayfasında anlattım. Konut pazarlamasının bütün parçaları gayrimenkul pazarlaması rehberinde.
Sabit bir oran yok. Bütçe hedeflenen satıştan geriye hesaplanır ve Google ile Meta arasında nitelikli talep maliyetine göre bölünür. Vakadaki projede 19. ayda bütçenin yüzde 60’ı Google’a ayrılmıştı, ama oran projeye ve döneme göre değişir.
Kullanılabilir ama ana dönüşüm olarak değil. Google içinde açılan form kişinin fiyatı ve kat planını görmeden başvurmasını sağlar, bu da ucuz ama daha az nitelikli başvuru getirebilir. Kullanacaksanız bütçe aralığı ve satın alma zamanı sorularını ekleyin ve sonucu nitelikli talep oranıyla ayrıca izleyin.
Sınırlı bir test olarak değerlendirilebilir. Rakip adı arayan kişi çoğu zaman o projeye bakıyordur ve dönüşüm oranı düşük olur. Test edecekseniz sayfanın karşılaştırmaya yardım eden somut bilgi vermesi ve sonucun nitelikli talep maliyetiyle değerlendirilmesi gerekir. Marka kullanımına ilişkin platform kurallarını da kontrol etmek gerekir.
Arama kampanyaları ilk günden talep getirir, ama nitelikli talebe göre öğrenmesi birkaç hafta sürer. Satış tarafındaki sonuç ise satış döngüsü kadar gecikir. Vakadaki projede başlangıçta medyan satış döngüsü 78 gündü.