Konut Projeleri ve Lüks Gayrimenkul İçin Dijital Pazarlama
Formu değil, sözleşmeye giden talebi büyüten sistem.

Alıcı ve daire tipi planı, Google Ads arama kampanyaları, Performance Max ve Demand Gen, Instagram ve Facebook reklamları, proje sayfası ve form iyileştirme, CRM entegrasyonu ve otomasyon, satış ofisi ve randevu takibi, konut SEO’su ve yapay zeka görünürlüğü. Kapsam projenin ihtiyacına göre daraltılabilir. Çekim, görselleştirme, web sitesi yazılımı ve CRM lisansı ayrı hizmetlerdir.

Gayrimenkul reklam ajansı, projenin doğru alıcıya ulaşması için kanalları seçer, Google ve Meta kampanyalarını kurar, proje sayfasını ve formu yönetir ve sonuçları raporlar. İyi bir çalışma işi form sayısıyla bitirmez. Gelen taleplerin ne kadarının nitelikli olduğunu, kaçının satış ofisine geldiğini ve kaçının imzaya döndüğünü ölçer, bütçeyi buna göre yönetir.

Ücreti proje ve daire tipi sayısı, yönetilen kanallar, aylık reklam harcaması, içerik ve video üretimi, CRM altyapısının durumu ve uygulamanın kimde olacağı belirler. Sabit aylık ücret, harcama yüzdesi, performans primli model ve proje ücreti en yaygın modellerdir. Ön görüşmeden sonra kapsamı ve ücreti yazılı olarak paylaşırım.

Evet. Reklam bütçesi Google ve Meta’ya doğrudan firmanızın kendi hesabından ödenir. CRM lisansı, çağrı merkezi yazılımı ve içerik üretimi de ayrıdır. Danışmanlık ya da yönetim ücreti bunlardan bağımsızdır ve teklifte ayrı satırda yazılır.

Bütçe, hedeflenen net satıştan ve huni oranlarından geriye doğru hesaplanır. Diyelim ki 4 net satış hedefliyorsunuz, iptal oranınız yüzde 10, fırsattan imzaya oranınız yüzde 40, görüşmeden fırsata yüzde 45, talepten görüşmeye yüzde 25. Bu durumda yaklaşık 99 nitelikli talep gerekir. Nitelikli talep başı medya maliyeti 2.500 TL ise bu yaklaşık 247 bin TL medya bütçesi demektir. Sayfadaki hesaplayıcıyla kendi oranlarınızı deneyebilirsiniz.

Evet, çoğu zaman sıfırdan başlamak gerekmez. Mevcut hesapların geçmişi değerlidir. Önce hesapları, formu, CRM’i ve ölçüm kurulumunu denetler, korunacak ve değişecek kısımları ayırırım. CRM’in reklam platformlarına aşama bilgisi gönderip gönderemeyeceği de bu denetimde netleşir.

Lüks konut ve villa projelerinde ünite sayısı azalır, ünite başı değer ve kreatif ihtiyacı artar. Alıcı fiyattan çok yaşama, konuma ve işçiliğe baktığı için içerik ve video yönlendirmesi ağırlık kazanır. Başarı da form sayısıyla değil, ziyarete gelen nitelikli alıcı sayısı ve fiyatı koruyarak gelen imzayla ölçülür.

Teknik düzeltmelerin ve Google Haritalar çalışmasının etkisi genellikle birkaç ay içinde görülür. Konum ve daire tipi aramalarında kalıcı sıralama daha uzun sürer, rekabete ve sitenin geçmişine bağlıdır. Bu sürede reklam talebi taşır, SEO ise tıklama ücreti ödenmeyen ve proje bittikten sonra da firmaya kalan bir kanal olarak büyür.

İlk iki haftada kampanya bazında nitelikli talep ve görüşme maliyetini gösteren denetim raporu teslim edilir. İlk ayın sonunda CRM aktarımı, aşama geri bildirimi ve nitelikli talep tanımı hazır olur. Üçüncü ayın sonunda yeniden kurulan form ve kampanya yapısı, test sonuçları ve sonraki dönemin büyüme planı paylaşılır.

Reklam hesapları, analiz araçları, CRM ve alıcı verisi her zaman firmanızın kendi hesaplarında açılır. Ben bu hesaplara yönetici olarak erişirim. Çalışma bittiğinde tüm geçmiş, kampanya yapısı ve veriler sizde kalır.

Sonuç projenin konumuna, fiyatına, stoğuna ve başlangıç noktasına bağlıdır, garanti verilemez. Yayımladığım konut projesi vakasında 19 ayda reklam bütçesi yüzde 9,7 artarken aylık nitelikli talep 40’tan 142’ye, gerçekleşen görüşme 8’den 37’ye çıktı. Nitelikli talep maliyeti 3.500 TL’den 1.082 TL’ye indi. Büyümenin ana kaynağı daha fazla bütçe değil, görünür fiyat, bütçe soran form, CRM geri bildirimi ve hızlanan satış ofisiydi.

Ham başvuru formu dolduran herkestir. Nitelikli talep ise bütçesi istediği daireyle uyuşan, satın alma zamanı yakın ve ulaşılabilen kişidir. Tanımı satış ekibiyle birlikte yazıyor, formda bütçe aralığını ve zamanı sorarak CRM’de otomatik ayırıyorum. Yayımladığım vakada başlangıçta başvuruların yalnızca yüzde 14,3’ü nitelikliydi, 19. ayda bu oran yüzde 29,6’ya çıktı.

Takvime göre değil, ölçüme göre. Nitelikli talep ve görüşme bilgisi reklam platformuna doğru gidiyor olmalı, proje adı aramaları ve yeniden pazarlama ayrı okunabilmeli. Bu kabul yapılmadan açılan Performance Max ucuz formu çoğaltır. Önce sınırlı bütçeli bir pilot açar, sonucu nitelikli talep ve görüşme oranıyla değerlendiririm.

Ticaret Bakanlığı’nın 2026’daki açıklamalarına göre Instagram, Facebook ve WhatsApp dahil sosyal medyadaki gayrimenkul ilanı paylaşımlarında EİDS doğrulaması esas. Paylaşımda doğrulanmış ilanın bağlantısı yer alıyor, fotoğraf, video, açıklama ve fiyat da paylaşılabiliyor, ama hepsi doğrulanmış ilandaki taşınmazla ilgili ve ilanla tutarlı olmalı. Proje tanıtım reklamı ile tekil ilan paylaşımı aynı şey değildir. İkisini ayrı planlıyor, ilan paylaşımlarını hukuk ekibinizle birlikte kontrol ediyorum.

Her pazarın platform kuralı ayrıdır. Google, ABD ve Kanada’da konut reklamlarında yaş, cinsiyet, ebeveynlik durumu, medeni durum ve posta koduyla hedeflemeye izin vermiyor. Meta, ABD, Kanada ve bazı Avrupa ülkelerini hedefleyen konut reklamlarını özel reklam kategorisinde ve kısıtlı hedeflemeyle yayınlatıyor. Bu yüzden yurt dışı kampanyalarını kitle yerine mesaj, dil ve içerik üzerinden kuruyor, her pazarın sonucunu ayrı ölçüyorum.

Azaltabilir, ama azalan çoğu zaman bütçesi uymayan başvurudur. Fiyatı saklamak eleme işini satış ekibine yükler, bu eleme de telefonda ve karşılıklı zaman kaybıyla yapılır. Yayımladığım vakada fiyat ve ödeme planı görünür olunca bütçe dışı başvuru payı yüzde 58’den yüzde 27’ye indi, aynı dönemde ham başvuru da 280’den 480’e çıktı. Lüks projelerde tam fiyat yerine başlangıç fiyatı ya da fiyat aralığı göstermek çoğu zaman yeterlidir.

İlgi ve ön kayıt toplanabilir ama Ön Ödemeli Konut Satışları Yönetmeliği’ne göre yapı ruhsatı alınmadan tüketiciyle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz. Bu yüzden ruhsat öncesi kampanyayı satış değil bilgi ve ön kayıt üzerine kurar, reklam ve sayfa metinlerinin hukuk ekibinizce kontrol edilmesini isterim. Ruhsattan sonra talebi hazır bir listeyle karşılamak lansmanı hızlandırır.

İkisine de, ama ayrı ayrı. İmza talebin kalitesini ve satış ekibinin başarısını gösterir, tahsilat ise nakit akışını. Arada iptal, iade ve ertelenen ödemeler vardır. Raporda imzayı, iptali ve tahsilatı ayrı satırlarda tutuyor, reklam kararlarını iptal sonrası net satışa göre veriyorum.