Konut Projelerinde Performance Max Ne Zaman Kullanılmalı?

Konut projelerinde Performance Max takvime göre değil, ölçüme göre açılmalıdır. Satış ekibinin onayladığı nitelikli talep Google’a doğru ve zamanında gidiyorsa, proje adı aramaları ayrı izlenebiliyorsa, gidilecek sayfalar ve negatif kelimeler kontrol altındaysa Performance Max sınırlı bütçeli bir pilotla açılır. Bu kabul yapılmadan açılan Performance Max ucuz başvuruyu çoğaltır ve zaten gelecek alıcıları kendi sonucuna yazar. Pilotun başarısı ham başvuruyla değil, nitelikli talep oranı ve gerçekleşen görüşme maliyetiyle ölçülür.

Performance Max konut projelerinde hem en çok umut bağlanan hem de en çok hayal kırıklığı yaratan kampanya türü. Sebebi kampanyanın kendisi değil, kendisine verilen sinyal. Bu yazıda Performance Max’in konut projesinde ne zaman açılacağını, kabul ölçütlerini, pilotun nasıl tasarlanacağını ve ne zaman durdurulacağını anlatıyorum.

Performance Max nedir, konutta neden farklı davranır?

Performance Max, Google’ın arama, harita, YouTube, Discover, Gmail ve görüntülü reklam ağı yüzeylerinin hepsinde tek kampanyayla reklam gösteren kampanya türüdür. Kime, nerede ve hangi reklamı göstereceğine kendisi karar verir. Bu kararı verirken kendisine bildirilen dönüşümden öğrenir.

Online mağazada bu dönüşüm satıştır ve değeri bellidir. Konut projesinde ise reklam panelinin gördüğü tek şey formun doldurulmasıdır. Formu kimin doldurduğu, bütçesinin uyup uymadığı ve satış ofisine gelip gelmediği Google’ın göremediği yerlerde, CRM’de ve satış ofisinde olur. Performance Max’e yalnızca form bilgisi giderse, en kolay form dolduran kişiyi bulmayı öğrenir. Bu kişiler çoğu zaman satın alma ihtimali en düşük kişilerdir.

Konut projesinde Performance Max’in üç riski nedir?

• Ucuz başvuruyu çoğaltmak. Görüntülü reklam ağı ve keşif yüzeyleri çok ucuz form getirebilir. Bu formların büyük kısmı satış ofisine ulaşmaz.
• Proje adı aramalarını sahiplenmek. Projeyi zaten bilen ve adını arayan kişi Performance Max reklamına da tıklayabilir. Kampanya bu kişiyi kendi sonucuna yazar ve olduğundan başarılı görünür.
• Yeniden pazarlamayı kendi sonucuna yazmak. Siteyi daha önce ziyaret etmiş, karar vermek üzere olan kişiye reklam gösterip dönüşümü sahiplenebilir.

Bu üç risk Performance Max’in kötü olduğu anlamına gelmez. Doğru sinyal ve doğru sınırlarla açıldığında konut projesinde de güçlü bir kanal olabilir. Ama önce ölçümün kabul edilmesi gerekir. Ucuz başvurunun neden yanıltıcı olduğunu konut reklamlarında ucuz başvuru yazısında rakamlarıyla anlattım.

Performance Max açılmadan önce hangi kabul ölçütleri sağlanmalı?

Aşağıdaki listeyi Performance Max açmadan önce kontrol listesi olarak kullanıyorum. Hepsine evet diyemiyorsanız pilot beklemeli.

Ölçüt	Neden önemli?	Nasıl kontrol edilir?
Nitelikli talep Google’a gidiyor	Kampanya bu sinyalden öğrenir	Google Ads’te nitelikli talep dönüşümü ana hedef olarak görünüyor ve son iki haftada düzenli veri geliyor
Ham form ana hedef değil	Ucuz başvuru çoğalmasın	Form gönderimi ikincil dönüşüm olarak işaretli
Aynı kişi tekrar sayılmıyor	Teklif kararı şişmesin	Aynı kişinin farklı aşamaları tekilleştirilmiş
CRM aktarımı izleniyor	Kesinti olursa kampanya yanlış sinyalden öğrenir	Aktarım kesildiğinde uyarı veren bir akış var
Proje adı aramaları ayrı izleniyor	Zaten gelecek alıcı kampanyanın sonucuna yazılmasın	Marka hariç tutma listesi ve ayrı proje adı kampanyası
Negatif kelimeler hazır	Kiralık, ikinci el ve bilgi aramaları dışarıda kalsın	Kampanya düzeyinde negatif kelime listesi
Gidilecek sayfalar sınırlı	Eski fiyat sayfaları, ilgisiz içerik ve satışa açık olmayan ürünler dışarıda kalsın	Son URL genişletme kontrolü ve hariç tutulan adresler
Form spama karşı korumalı	Görüntülü reklam ağı sahte form getirebilir	Doğrulama ve CRM’de geçersiz kayıt işareti

Google 2025 boyunca Performance Max’e kampanya düzeyinde negatif kelime, arama terimleri raporu ve kanal bazında performans raporu gibi kontroller ekledi. Bu kontroller konut projelerinde kampanyayı çok daha yönetilebilir hale getirdi. Ama hiçbiri yanlış dönüşüm sinyalini telafi etmez.

Pilot nasıl tasarlanır?

Performance Max’i doğrudan ana kampanya olarak açmak yerine sınırlı bir pilotla başlıyorum. Pilotun amacı kampanyanın nitelikli talep getirip getirmediğini, arama kampanyalarından ne kadar talep çaldığını ve hangi yüzeylerde çalıştığını görmek.

1. Bütçe sınırlı tutulur. Toplam bütçenin küçük bir payı ile başlanır, böylece arama kampanyalarının verimi bozulmaz.
2. Varlık grupları daire tipine göre ayrılır. 2+1, 3+1 ve villa için ayrı görsel, video ve metin setleri hazırlanır. Her grup kendi sayfasına gider.
3. Kitle sinyali olarak CRM verisi verilir. Nitelikli talep ve görüşme yapmış kişilerin listesi, site ziyaretçileri ve konut ile ilgili arama temaları kampanyaya yön gösterir.
4. Hedef maliyet çok düşük konmaz. Yeterli veri yokken çok düşük hedef kampanyayı boğar. Tamamlanmış nitelik verisiyle hedef zamanla güncellenir.
5. Süre ve karar ölçütü baştan yazılır. Pilotun kaç hafta süreceği ve hangi nitelikli talep maliyetinin altında büyütüleceği önceden belirlenir.

Pilot süresince Performance Max’in sonucu arama kampanyalarıyla birlikte okunur. Pilot açıldıktan sonra proje adı ve konum kampanyalarında nitelikli talep düşüyorsa, Performance Max yeni alıcı getirmiyor, mevcut talebi kendine çekiyor demektir.

Pilotun sonucu hangi rakamla değerlendirilir?

Ölçü	İyi işaret	Kötü işaret
Nitelikli talep oranı	Arama kampanyalarına yakın ya da üzerinde	Arama kampanyalarının belirgin altında
Nitelikli talep maliyeti	Hesaplayıcının gösterdiği tavanın altında	Tavanın üzerinde ve düşmüyor
Talepten görüşmeye oran	Diğer kanallarla benzer	Talepler satış ofisine gelmiyor
Arama kampanyalarındaki değişim	Proje adı ve konum kampanyaları etkilenmiyor	Bu kampanyaların talebi düşüyor
Kanal dağılımı	Harcama arama ve YouTube gibi niyetli yüzeylerde	Harcamanın büyük kısmı ucuz görüntülü yüzeylerde
Geçersiz kayıt oranı	Düşük	Sahte ya da ulaşılamayan kayıtlar artıyor

Hedeflediğiniz satış için hangi nitelikli talep maliyetinin kabul edilebilir olduğunu satış hedefi hesaplayıcısında görebilirsiniz. Bu tavan pilotun karar ölçütü olarak kullanılabilir.

Pilotun ilk haftaları nasıl okunur?

Performance Max açıldıktan sonraki ilk haftalar öğrenme dönemidir ve sonuçlar dalgalı gelir. Bu dönemde iki hata sık yapılır. Birincisi ilk birkaç günün yüksek maliyetine bakıp kampanyayı kapatmak. İkincisi ilk günlerin ucuz başvurularına bakıp bütçeyi hızla büyütmek. İkisi de erken karardır.

Dönem	Neye bakılır?	Ne yapılmaz?
İlk hafta	Harcamanın hangi kanallara gittiği, arama terimleri, geçersiz kayıtlar	Bütçe ve hedef değiştirilmez
İkinci ve üçüncü hafta	Nitelikli talep oranı, proje adı ve konum kampanyalarındaki değişim	Varlık grupları baştan kurulmaz
Dördüncü haftadan sonra	Nitelikli talep maliyeti, talepten görüşmeye oran	Görüşme verisi olmadan büyütülmez

Konut projesinde nitelikli talebin görüşmeye dönüşmesi birkaç gün, satış fırsatına dönüşmesi birkaç hafta sürer. Bu yüzden pilotun gerçek sonucu dördüncü haftadan sonra okunabilir. Bu süre boyunca yapılabilecek en faydalı iş arama terimlerini ve kanal raporunu her hafta kontrol etmek, ilgisiz aramaları negatif listeye eklemek ve geçersiz kayıtları CRM’de işaretlemektir.

Performance Max’e hangi değerler gönderilmeli?

Kampanyanın neyi bulacağını gönderdiğiniz değerler belirler. Konut projesinde CRM aşamalarına iç ağırlıklar verip bunları Google’a geri göndermek, kampanyanın ucuz formdan satış fırsatına benzeyen kişiye yönelmesini sağlar. Yayımladığım konut projesi vaka analizinde kullanılan ağırlıklar şöyleydi.

CRM aşaması	İç değer	Performance Max’teki rolü
Form gönderimi	1	İkincil, yalnızca izlenir
Nitelikli talep	5	Ana dönüşüm
Gerçekleşen görüşme	15	Ana dönüşüm, değeriyle
Satış fırsatı	40	Ana dönüşüm, değeriyle
Rezervasyon	100	Ana dönüşüm, değeriyle

Ham başvuru, nitelik, randevu ve imzanın hepsini aynı anda eşit ağırlıklı ana hedef yapmak doğru değil. Aynı kişi farklı aşamalarda tekrar sayılır ve teklif kararı şişer. Ağırlıklar aşamanın satışa yakınlığını yansıtmalı. İleri aşamada fırsatın gerçek konut değeri de bağlanabilir, böylece küçük bir dairenin fırsatı ile bir villa fırsatı aynı değerle sayılmaz.

Pilot ne zaman durdurulmalı?

Üç durumda pilotu durdurup sebep arıyorum. Birincisi nitelikli talep oranının arama kampanyalarının belirgin altında kalması. İkincisi proje adı ve konum kampanyalarının talebinin pilotla birlikte düşmesi. Üçüncüsü CRM aktarımında kesinti. Sonuncusu en sinsi olanı, çünkü kampanya o süre boyunca yanlış sinyalden öğrenir.

Konut ve villa projesi vakasında tam olarak bu yaşanıyor. Başvuruların satış ekibine ulaşmadığı bir dönemde Performance Max pilotu durduruldu, kayıtlar tamamlanıp nitelik bilgisi doğru gönderilmeye başlayınca yeniden açıldı. Büyütme doğru sinyal hazır olana kadar bekletildi. CRM aktarımının nasıl izleneceğini gayrimenkul CRM’inin reklam verisiyle birleştirilmesi yazısında, aktarım kesildiğinde uyarı veren akışı n8n ile konut projesi talep yönetimi yazısında anlattım.

Performance Max ile arama kampanyaları birlikte nasıl çalışır?

Arama kampanyaları konut projesinin omurgası olarak kalmalı. Performance Max onların yerine değil yanına açılır. Proje adı aramaları ayrı arama kampanyasında ve marka hariç tutma listesiyle korunur. Konum ve daire tipi aramaları da kendi kampanyalarında yönetilir. Performance Max’in görevi bu aramaların dışında kalan, aramayan ama ilgilenebilecek alıcıyı bulmaktır.

Arama ile Performance Max’in aynı hesapta nasıl birlikte çalıştırılacağını Search ve Performance Max’i birlikte kullanmak yazısında, Performance Max’in genel olarak hangi durumlarda işe yaradığını Performance Max nedir yazısında anlattım. Konut projesine özel arama kampanyası yapısını konut projeleri için Google Ads yazısında bulabilirsiniz.

Varlık grupları ve kreatif nasıl hazırlanır?

Performance Max kendisine verilen görselleri, videoları ve metinleri farklı yüzeylerde birleştirir. Konut projesinde kreatifin görevi ilgi çekmek kadar doğru kişiyi seçmektir.

• Her daire tipi için ayrı varlık grubu. Görsel, metin ve sayfa aynı daire tipini anlatır.
• Fiyat ve ödeme bilgisi metinde. Başlangıç fiyatı ya da ödeme planı kısa metinlerde yer alır.
• Gerçek görüntü ve render ayrımı. Render kullanılıyorsa bunun temsili olduğu belirtilir, inşaat ilerledikçe gerçek görüntüyle değiştirilir.
• Video mutlaka hazırlanır. Video yüklenmezse Google kendi videosunu üretebilir ve bu çoğu zaman projeyi iyi anlatmaz.
• Genel lüks yaşam görselleri sınırlı tutulur. İlgi üretir ama satın alma niyetini ayırmaz.

Video tarafının nasıl kurgulanacağını Discover ve YouTube ile konut kararını desteklemek yazısında, Meta tarafındaki kreatif yaklaşımı lüks gayrimenkul için Instagram reklamları yazısında anlatıyorum.

Ben bu işi nasıl kuruyorum?

Performance Max’i hiçbir projede ilk ay açmıyorum. Önce arama kampanyalarını katmanlara ayırıyor, nitelikli talebi CRM’den Google’a geri gönderiyor ve aktarımın düzenli çalıştığını en az iki hafta izliyorum. Kabul listesi tamamlandığında sınırlı bütçeli bir pilot açıyor, sonucu nitelikli talep oranı ve arama kampanyalarındaki değişimle birlikte okuyorum. Büyütme ancak bu iki ölçü sağlıklıysa geliyor. Nasıl çalıştığımı gayrimenkul dijital pazarlama sayfasında anlattım. Konut pazarlamasının bütün parçaları gayrimenkul pazarlaması rehberinde.

Sık sorulan sorular

Performance Max konut projesinde arama kampanyalarının yerini alabilir mi?

Almamalı. Arama kampanyaları proje adı, konum ve daire tipi gibi niyeti net aramaları kontrollü şekilde yönetir. Performance Max bunların yanına, aramayan ama ilgilenebilecek alıcıyı bulmak için açılır. Arama kampanyalarını kapatıp her şeyi Performance Max’e bırakmak sonuçları okumayı ve kontrol etmeyi zorlaştırır.

Performance Max için ne kadar veri gerekir?

Kesin bir sayı yok, ama kampanyanın öğrenebilmesi için nitelikli talep dönüşümünün düzenli ve yeterli hacimde gelmesi gerekir. Haftada yalnızca birkaç nitelikli talep alan küçük bir projede Performance Max’in öğrenmesi uzun sürer. Bu durumda önce arama kampanyalarıyla veri biriktirmek daha doğru olur.

Performance Max görüntülü reklam ağında neden ucuz başvuru getirir?

Görüntülü reklam ağı geniş ve ucuz bir envanterdir, kazara tıklamalar ve düşük niyetli form doldurmalar burada daha sık görülür. Kampanya yalnızca form sinyaliyle öğreniyorsa bu ucuz envantere yönelir. Kanal bazında performans raporu ve nitelikli talep sinyali bu eğilimi görmeyi ve düzeltmeyi sağlar.

Potansiyel müşteri formu öğesi Performance Max’te kullanılmalı mı?

Ana dönüşüm olarak önermiyorum. Google içinde açılan form kişinin fiyatı ve kat planını görmeden başvurmasını sağlar. Kullanılacaksa bütçe aralığı ve satın alma zamanı soruları eklenmeli ve sonuç nitelikli talep oranıyla ayrıca izlenmeli.